Vi trovate in procinto di acquistare o vendere un immobile?
Vi siete posti il problema se l’immobile oggetto della vostra trattativa rispetti tutti i canoni di regolarità urbanistica, edilizia, legale, amministrativa ecc.?
Questo è il momento per agire e presto per ottenere tutte le adeguate risposte nel vostro interesse e per mettersi al riparo da sorprese future.
Qui interviene la DUE DILIGENCE.
Con il termine di DUE DILIGENCE si identificano tutti i processi e le tecniche utili a garantire la tutela di chi sta acquistando/vendendo un immobile.
COSA È LA DUE DILIGENCE?
La due diligence è uno strumento fondamentale per non commettere errori. E’ il documento che viene redatto per descrivere l’immobile in tutti i suoi dettagli, tutte le informazioni necessarie a comprendere se l’immobile oggetto della compravendita immobiliare è in possesso dei requisiti minimi per poter essere venduto o acquistato.
Il documento di due diligence rappresenta il risultato d’indagini documentali effettuate sull’immobile. Nel corso delle indagini vengono esaminate tutte le informazioni e i requisiti, da quelli tecnici a quelli burocratici, amministrativi dell’immobile, posizioni catastali, legali, urbanistiche, impiantistiche, tutto viene esaminato e riportato all’interno del documento.
Tale documento porta alle parti interessate importanti e concreti vantaggi. Se la DUE DILIGENCE viene svolta da professionista competente ed esperto consente alle parti in causa (soprattutto l’acquirente) di essere maggiormente tutelati, riportando lo stesso i vizi/difetti e/o difformità e verranno portati a conoscenza delle parti prima della stipula del contratto di compravendita.
Generalmente il costo professionale, per la redazione di una DUE DILIGENCE, si quantifica fra lo 0,8% al 1,5% sul valore della stima immobiliare oggetto di transazione. E comunque in funzione del grado di specificità richiesta al professionista.
Qual è il professionista che può redigere una corretta DUE DILIGENCE?
Il geometra, l’architetto, l’ingegnere, ma soprattutto un professionista che abbia le doti, esperienza e conoscenza, almeno ventennale, della materia tecnica.
Di seguito si rappresenta una banca dati tipo dalla quale Committente e Professionista possono individuare le aree interessate dall’incarico per la redazione della DUE DILIGENCE.
Ovviamente un tecnico si adopererà per la stesura della DUE DILIGENCE per la categoria TECNICA, lasciando ad un Avvocato la parte legale e ad un Commercialista la parte AMMINISTRATIVA.
BANCA DATI
| Categoria: Stato di fatto | |
| a) | Cartografia generale |
| b) | Fotografie |
| c) | Rappresentazione dell’area |
| d) | Planimetrie dei piani |
| e) | Prospetti |
| f) | Sezioni |
| g) | Altro |
| h) | Prospetto principale |
| Categoria: Descrizione architettonica | |
| a) | Strutture e tamponature |
| b) | Coperture |
| c) | Facciate |
| d) | Serramenti |
| e) | Pavimenti e rivestimenti |
| f) | Divisori interni |
| g) | Altro |
| Categoria: Consistenza | |
| a) | Tabella superfici rilevate |
| b) | Tabella superfici rielaborate |
| c) | Altro |
| Categoria: Vincoli | |
| a) | Vincolo storico, artistico, archeologico |
| b) | Vincolo ambientale |
| c) | Vincolo sismico |
| d) | Vincolo idrogeologico |
| e) | Vincolo di rispetto ambientale |
| f) | Vincolo cimiteriale |
| g) | Vincolo di rispetto aeroportuale |
| h) | Altro |
| i) | Vincolo per due diligence – Relazione |
| l) | Vincolo beni confiscati |
| m) | Non vincolato |
| Categoria: Notarile/Legale | |
| a) | Relazione Sintetica |
| b) | Atti o decreti di provenienza |
| c) | Atti di costituzioni di diritti reali |
| d) | Richieste di usucapione |
| e) | Comunioni |
| f) | Controversie in atto |
| g) | Atti di servitù |
| h) | Servitù di fatto |
| i) | Risultanze visure ipotecarie |
| l) | Espropri |
| Categoria: Situazione catastale | |
| a) | Terreni |
| b) | Fabbricati |
| c) | Denunce fabbricati |
| d) | Denunce variazioni fabbricati successive |
| e) | Denunce dello stato terreni |
| f) | Altro |
| g) | Descrizione catastale per due diligence |
| Categoria: Situazione urbanistica | |
| a) | Destinazione urbanistica |
| b) | Regolamenti comunali |
| c) | Piano regolatore vigente |
| d) | Piano regolatore adottato |
| e) | Piani attuativi |
| f) | Vincoli di PRG |
| g) | Norme regionali |
| h) | Norme provinciali |
| i) | Altro |
| l) | Destinazione urbanistica per due diligence |
| Categoria: Situazione Edilizia | |
| a) | Documenti autorizzativi originari |
| b) | Documenti autorizzativi in sanatoria |
| c) | Altri provvedimenti autorizzativi comunali |
| d) | Atti di asservimento |
| e) | Certificato di abitabilità/agibilità |
| f) | Situazione edilizia per due diligence |
| g) | Regolarizzazioni Stato/Regioni |
| h) | Altro |
| Categoria: Situazione ambientale | |
| a) | Verifica ambientale |
| b) | Dichiarazione di compatibilità ambientale |
| c) | Valutazione impatto ambientale |
| d) | Altro |
| e) | Situazione ambientale per due diligence |
| Categoria: Strutture | |
| a) | Progetto originario |
| b) | Relazione |
| c) | Calcoli |
| d) | Planimetrie di progetto |
| e) | Collaudo |
| f) | Variazioni successive |
| g) | Altro |
| h) | Situazione strutturale per due diligence |
| Categoria: Prevenzione incendi | |
| a) | Relazione Tecnica |
| b) | Certificazioni 46/90 |
| c) | Planimetrie di progetto |
| d) | Approvazione vigili del fuoco |
| e) | Collaudo |
| f) | Certificato Prevenzione Incendi |
| g) | Altro |
| h) | Situazione prevenzione incendi per due diligence |
| Categoria: Impianti | |
| a) | Impianto elettrico |
| b) | Impianto idrico-sanitario |
| c) | Impianto riscaldamento |
| d) | Impianto condizionamento |
| e) | Impianto ascensori-montacarichi |
| f) | Scariche atmosferiche |
| g) | Altri impianti |
| h) | Situazione degli impianti per due diligence |
| Categoria: Sicurezza | |
| a) | Fascicolo del fabbricato |
| b) | Adeguatezza servizi igienici in materia di sicurezza e salute |
| c) | Parapetti |
| d) | Vie di fuga |
| e) | Scale |
| f) | Barriere architettoniche |
| g) | Altro |
| h) | Situazione inerente la sicurezza per due diligence |
| Categoria: Altra documentazione e autorizzazioni (Varie) | |
| a) | Nulla osta ASL |
| b) | Planimetrie con indicazioni di serbatoi, vasche linee, discarica, ecc |
| c) | Certificazione energetica |
| d) | Nulla osta regionali e licenze commerciali |
| e) | Garanzia postuma decennale |
| f) | Contenimento disperdimenti energetici (legge 10/91) |
| g) | Autorizzazioni per emissioni in atmosfera (DPR 203/88) |
| h) | Autorizzazioni per scarichi liquidi (DLGS 152/88) |
| i) | Autorizzazioni per lo smaltimento dei rifiuti tossico-nocivi (DLGS 22/97) |
| l) | Autorizzazioni per serbatoi |
| m) | Relazione idrogeologica |
| n) | Indicazione livello e direzione della falda acquifera |
| Categoria: Situazione locativa | |
| a) | Contratti di locazione e atti di concessione |
| b) | Comodati |
| c) | Leasing |
| d) | Elenco occupazioni |
| e) | Situazione locativa per due diligence |
| Categoria: Situazione fiscale immobiliare | |
| a) | IRPEG |
| b) | ICI |
| c) | IMU |
| d) | INVIM |
| e) | Smaltimento Rifiuti |
| f) | Occupazione Suolo Pubblico |
| g) | Contenzioso |
| h) | Altro |
| i) | Situazione fiscale immobiliare per due diligence |
| Categoria: Contratti di appalto | |
| a) | Varie |
| b) | Custodia |
| c) | Pulizia |
| d) | Riscaldamento |
| e) | Condizionamento |
| f) | Ascensori |
| g) | aree verdi |
| h) | Derattizzazioni e disinfestazioni |
| i) | Global services |
| l) | Property management |
| m) | Situazione contratti per due diligence |
| Categoria: Manutenzioni | |
| a) | Consigliate |
| b) | Effettuate di recente |
| c) | Necessarie |
| d) | Altro |
| e) | Manutenzioni per due diligence |
